STUDIO ASSOCIATO AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI

Il fondo speciale per le opere straordinarie

Con l’introduzione della riforma del condominio (legge 220/2012) cambiano di nuovo le regole per il fondo per le opere straordinarie e per le innovazioni in condominio. Le modifiche apportate all’articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice Civile sanciscono l’obbligatorietà della costituzione del fondo speciale in occasione di manutenzione straordinaria e innovazioni pari all’ammontare dei lavori stessi.
Con il decreto legge destinazione Italia (DL 145 del 2013, articolo 1, comma 9, lettera d), in vigore dal 24 dicembre 2013, pur confermando in generale l'obbligo da parte dell'assemblea di costituire preventivamente il fondo, lo collega allo stato di avanzamento lavori (SAL) nel caso in cui, nel contratto di appalto sottoscritto dal condominio, sia previsto un pagamento graduale in funzione del progredire dell'opera.

IL FONDO SPECIALE
Per far fronte a spese di manutenzione straordinaria o innovazioni, l'assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l'istituzione di un fondo cassa.
Il codice provvede a disciplinare espressamente, all'art. 1135, punto 4), il "fondo speciale" collegandolo alle deliberazioni di opere straordinarie, con la funzione di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall'assemblea. Mutuando il termine dalla materia finanziaria, si può affermare che si tratta di un "fondo vincolato".  L'assemblea, infatti, non può decidere l'istituzione di tale fondo senza una specifica e attuale destinazione , né l'amministratore può disporre delle somme confluite nel fondo in modo non conforme alla loro precisa destinazione. Resta inteso che ciò è valido relativamente all'assemblea che vota a maggioranza (secondo il  quorum  richiesto dall'art. 1136, 2 comma c.c., per le deliberazioni che concernono le opere straordinarie o di notevole entità) poiché ove deliberato da tutti i condomini all'unanimità o previsto nel regolamento contrattuale, l'assise condominiale può stabilire l'istituzione di un fondo comune per i più disparati capitoli di spesa.

Con la riforma del condominio,  il fondo speciale per far fronte a interventi di manutenzione  straordinaria da facoltà è diventato obbligo. Difatti, l'art. 13 della l. n. 220/2012 ha sostituito il  punto 4) dell'art. 1135 c.c.  disponendo che l'assemblea dei condomini provvede "alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale".  
Le ragioni dell'obbligatorietà della costituzione del fondo speciale vengono ravvisate, innanzitutto, nella predisposizione di una provvista di denaro sufficiente per  garantire all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni   - secondo le cadenze temporali deliberate, con un pacifico riparto delle spese tra i condomini,  riducendo, in tal modo, sensibilmente i vizi di legittimità delle delibere   - oltre che nel rafforzamento della  garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, di un'apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.
La previsione, inoltre, va raccordata alla  ratio, analoga agli obblighi previsti dal legislatore della riforma per l'amministratore, di una contabilità separata ed evidente, dalle cui risultanze possano ricavarsi tutti i movimenti patrimoniali, in entrata e in uscita, del condominio.
La specialità del fondo di cui al punto 4) dell’art. 1135 c.c. consiste nel fatto che lo stesso potrà essere  utilizzato solo per la destinazione che gli è stata preventivamente e obbligatoriamente impressa  dall'assemblea dei condomini.   Il fondo, inoltre, va istituito solo per le specifiche  opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, deliberate dall'assemblea, intendendo per tali, gli interventi che esulano dalla normalità o dall'abitualità o comunque di notevole entità da eseguirsi sui beni e sugli impianti comuni, con il fine di conservarne nel tempo, ricostruirne o innovarne, la struttura, e non già relativi ad opere future non ancora determinate o non determinabili.   Il fondo speciale, per espressa previsione codicistica, dovrà essere di importo pari all'ammontare dei lavori da eseguire; ovvero, "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".   In ogni caso, questa particolare forma di accantonamento sarà rappresentata da  un'aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni condomino  salva, naturalmente, ogni diversa convenzione.   I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque  risultare nel rendiconto annuale, espressi in modo da consentirne l'immediata verifica, unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio, come disposto dal nuovo art. 1130-bis  (introdotto dalla legge n. 220/2012).  
SAL - STATO AVANZAMENTO LAVORI
Con il provvedimento denominato " decreto legge concernente disposizioni urgenti per lo sviluppo economico e per l'avvio del piano destinazione Italia", sono state emanate anche disposizioni dirette ad integrare le riforma della disciplina del condominio negli edifici di cui alla legge 11 dicembre 2012 n.220 che come è noto è entrata in vigore il 18 Giugno 2013.
Le modifiche e/o integrazioni che riguardano il fondo speciale sono le seguenti:
Fondo speciale per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria; alle lettera d) del comma 8 dell'art 1 del decreto viene stabilito che alla fine del primo comma n.4 dell'art 1135 cc venga aggiunto il seguente periodo : "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

In forza di questa modifica il cosiddetto fondo speciale per l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria potrà essere costituito anziché con l'immediato versamento integrale del complessivo ammontare dei lavori, con versamenti parziali, corrispondenti alle singole rate dei SAL.
Importante appare il riferimento al contratto di appalto, che dovrà contenere una o più specifiche clausole disciplinanti le modalità e i tempi dei pagamenti e quindi anche della progressiva costituzione del fondo.

Il SAL è un documento da cui si evince l'avvenuta esecuzione di parte degli interventi commissionati all'appaltatore. Contiene la descrizione dei lavori di fatto realizzati, le misurazioni e tutti gli altri elementi che consentono poi di emettere il certificato di pagamento, indispensabile per legittimare l'amministratore del condominio a effettuare la rimessa all'appaltatore.

Così, se per l'intervento non sono previsti tempi brevi di esecuzione, il condominio, se vuole evitare di dover rinviare l'attuazione in attesa di raccogliere la provvista per farvi fronte, deve concordare con l'appaltatore, in primo luogo, i precisi tempi entro cui si dovranno concludere le fasi di lavorazione e le modalità di pagamento: il tutto sulla base degli accertamenti eseguiti da colui che verrà incaricato dall'assemblea di dirigere e di controllare i lavori. L'obbligo di costituire il fondo lavori è stato previsto dalla riforma del condominio per dare una mano ai creditori che, secondo la nuova disciplina dettata dall'articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile, anche questo modificato dalla riforma, possono soddisfare il proprio credito rivolgendosi ai condomini in regola con i pagamenti solo dopo avere tentato di recuperarlo dai morosi. Il fondo lavori deve essere creato per le opere di manutenzione straordinaria, vale a dire quella al di fuori della normalità e abitualità da eseguire sugli impianti e sulle cose comuni e, in genere, mirante a conservare nel tempo o a ricostruire o innovare la struttura. Ma l'obbligo imposto all'assemblea di costituire il fondo ha di fatto bloccato le iniziative dei condomini, proprio per le difficoltà nell'accantonare i soldi necessari. Infatti, la morosità che sta sempre più interessando i condomini in questo momento di crisi, ha impedito all'amministratore, in mancanza della totale disponibilità della provvista, di dare il via ai lavori, anche se destinati a protrarsi nel tempo e con pagamenti da effettuare in modo dilazionato durante l'esecuzione dell'opera.

Il fondo speciale non è, inquadrabile fra i patrimoni separati, in quanto la stessa previsione normativa non imprime ad esso alcun vincolo di destinazione; esso non è, cioè, per legge legato allo scopo per cui è stato costituito, potendo essere distratto dall’assemblea, la quale ne conserva la disponibilità. Tale fondo può formare, così, oggetto di esecuzione da parte di tutti i creditori del condominio, trattandosi di somme non facenti più parte del patrimonio dei singoli condomini che le hanno versate, ma che neppure possono essere considerate a garanzia delle sole obbligazioni assunte per la realizzazione di quei lavori che hanno imposto la costituzione del fondo stesso. I contributi che valgono a costituire il fondo speciale devono transitare sul conto corrente intestato al condominio, confondendosi con le altre somme già ivi esistenti, e andando perciò ad integrare quel saldo che è ad immediata disposizione del correntista, secondo l’art. 1852 c.c., senza che mantenga alcun rilievo lo specifico titolo dell’annotazione a credito.
Bisogna quindi decisamente escludersi che il fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni possa intendersi costituito mediante mera destinazione delle somme, mancando un esplicito intervento normativo in tal senso: i creditori della gestione condominiale confidano nella responsabilità generale del loro debitore, e perciò l’assemblea, ove decidesse di vincolare parte delle somme versate a titolo di contributi, contrasterebbe sia il principio generale di cui all'art. 2740 c.c., sia il principio della par condicio creditorum, di cui al successivo art. 2741 c.c.

La motivazione della creazione del fondo speciale è quella di imporre all'assemblea una contabilità separata per le opere straordinarie e poi – soprattutto – quella di dotare il condominio della provvista di denaro e rafforzare, così, la garanzia in favore dell'esecutore dell'intervento.
Tutto bene, se non fosse che in questo modo entrambe le parti restano di fatto scontente: il condominio perché difficilmente riuscirà a eseguire quanto deliberato e l'impresa perché, di conseguenza, non si vedrà mai assegnato l'appalto. Del resto è noto che la morosità in condominio è in aumento e il rischio che si verifichi anche per la contribuzione del fondo è probabile: il che impedisce la sua costituzione almeno «per un importo pari all'ammontare del costo dei lavori», così come vorrebbe la legge.
Può però ritenersi che la scelta di dare esecuzione ai lavori senza la preventiva costituzione del fondo sia motivo di annullabilità della delibera stessa e non già di nullità. Con ogni probabilità, esiste l'interesse a impugnare la delibera che decide sui lavori senza costituire il fondo, non fosse altro perché, in caso di morosità, il condomino adempiente si troverebbe onerato anche della quota dell'inadempiente, in via sussidiaria. Ma se nessuno dei condòmini assenti, dissenzienti o astenuti decide di adire entro 30 giorni l'autorità giudiziaria (articolo 1137 del Codice), tutto può procedere per il meglio e ogni problema viene eliminato. Scampato il rischio di vedere annullata la delibera viziata, questa diviene esecutiva e, dunque, inattaccabile: i lavori possono prendere il via anche senza la preventiva costituzione del fondo.
È pacifico peraltro che l'articolo 1135 non rientra tra le norme inderogabili. Quindi il regolamento potrebbe autorizzare l'assemblea a deliberare opere straordinarie e/o innovative anche senza la precostituzione del fondo. Lo stesso varrebbe per la delibera assunta dall'unanimità (ipotesi però praticabile solo nei piccoli edifici).

A parte queste due opzioni, restano da valutare altre soluzioni. Ferme le osservazioni sulla natura del vizio che andrebbe a colpire la delibera – ma salvaguardando comunque il primario interesse dell'appaltatore – l'assemblea potrebbe ancorare l'incremento del fondo allo stato di avanzamento degli interventi, frazionandolo secondo un piano di lavoro preconcordato con l'impresa e nell'ambito di un programma di esecuzione unitaria del lavoro. E ancora: nulla vieta all'impresa di accettare di dare corso agli interventi anche senza la "protezione" del fondo, stante la derogabilità (pur con i rischi già visti) del precetto dettato dal nuovo articolo 1135, magari anche garantendo la preventiva escussione dei morosi in caso di inadempimento del condominio.

22/11/2014 Rag. Antonio Antenore